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デュープレックスハウスシリーズラインナップ


タダ同然でマイホームを手に入れたいという夢を実現するために設計士、インテリアコーディネータ、カラーデザイナー、各業種の職人さん、建材メーカーと度重なる打ち合わせをしながら、開発しました。

数多くの実績を元に設計しましたので規格住宅ではありますが、資産として価格以上の設備、仕様、構造となり注文住宅並みの快適性をお約束いたします。

「まるで注文住宅みたい。」と、入居者様にも大変喜んで頂いております
 

アバンテシリーズ
アバンテ16デュープレックス
アバンテ18デュープレックス


ヴィラージュシリーズ

ヴィラージュ22

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▼タダ同然でマイホームを手に入れる方法とは?


タダ同然でマイホームを手に入れる方法とは、具体的には、土地に2棟戸建を建て、一方をマイホームとして使い、もう一方を賃貸する、というものです。

毎月はいってくる家賃収入をローンの返済にあてることができるので、 "タダ同然"で自宅を手に入れることができるというわけです。
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ここでは「デュープレックスハウス」(2世帯型戸建賃貸)という呼び方をします。厳密には上の写真のように一つの建物に別々の入り口があるような建物を指します。でも、建物が別々になっていてもここでお伝えする考え方は変わりません。

もしあなたが、

「マイホームがほしいけど、大きなローンを背負うのが怖くて・・・」
「毎月毎月家賃を払うのがもったいない・・・」
「不動産投資をしたいけど、なかなか物件購入にまで踏み切れない・・・」
「マイホームに住みたいけど、買ってしまうと住み替えができなくなる・・・」

というのであれば、「デュープレックスハウス」はあなたにぴったりなマイホームの購入方法となるでしょう。

続きはこちら⇒「デュープレックスハウス」の7つのメリット

▼「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件とは?


これまで「デュープレックスハウス」の考え方、需要そして実際の事例についてみてきました。

「それじゃ、具体的にはどうやったらそんなにすごい戸建賃貸を手に入れることができるの?」

それをこれから解説するのですが、その前にどうしても理解していただきたいことがあります。

それは、「デュープレックスハウス」を手に入れるための5つの条件です。この条件をおさえないままに戸建賃貸を取得しようとしても、なかなかうまくはいきません。


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タダ同然でマイホームを手に入れるには、まず、その建物自体をローコストで建築する必要があります。しかも、戸建賃貸として満室稼動させ、かつ、長期間入居してもらうためには、建物の仕様をある程度良いものにしておく必要があります。

また、広さと間取りについては、最低2DKで55㎡はほしいところです。今は狭い間取りから、よりゆとりのある間取りが好まれています。ですので、LDKができるだけ広い間取りとすることが必要です。

建物は大きくすればするほど建築費が高くなってしまいます。ですので、貸せる最低限度の面積にとどめておき、建築費を下げることが大切です。

・2DK55㎡(約16.5坪)、約700万円
・2LDK60㎡(約18坪)、約800万円

といった建築費が目安です。(余談ですが、というのは不動産業界で一般的に使われる広さの単位で、1坪=約3.3㎡です。平方メートルを坪に変換する場合には、0.3025という数字をかけると坪数になります。不動産業界では広さの単位を坪で表記する場合が多いので、知っておくと便利です。)

ただ、ローコストといっても、仕様は分譲の戸建・マンションと同程度にしておかなければなりません。システムキッチンや建具、バス、シャンプードレッサー等、分譲の戸建に備え付けられているような仕様とするのです。

極端な話、仕様をどんどん下げていけば建物の建築費はいくらでも下げることができます。
しかし、それでは肝心の入居者を見つけること自体が難しくなってしまうのです。また、あなたもマイホームとして片方の戸建を使うのですから、仕様はある程度のものがついていた方がいいですよね。

また、売れる仕様としておくことで、先にお話した、住み替えが自由になるという「デュープレックスハウス」のメリットが最大限活かせることになるのです。仕様を分譲用の戸建・マンションと同程度にしておけば、仮に「デュープレックスハウス」を売却する場合にも、高く売却できる可能性がでてきます。

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条件①で一戸当たりの建物の広さが最低55㎡は必要だとお伝えしました。この広さを考えると、建築するのに最低必要な土地の広さがみえてきます。

土地には、「この土地にはこれぐらいの広さ・大きさまでの建物なら建ててもいいよ。」という上限が定められています。ですので、必要な建物の広さがわかれば、逆算して必要な土地の広さを求めることができる、というわけです。

厳密には設計士に依頼して実際に土地に想定している建物が配置できるかどうかを調査してもらう必要がありますが、この段階ではそこまでする必要はありません。

今の段階では、「建蔽率」「容積率」という用語だけ理解しておけば、土地を選別できるようになります。

■「建蔽率」「容積率」とは?

それでは、「建蔽率」「容積率」の言葉の意味を解説します。

・建蔽率
建物の建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。一言でいえば建物の1階部分に使える面積の制限のことです。

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・容積率
建物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合のことをいいます。一言でいえば1Fと2Fの面積をあわせたものです。建物の各階の床面積の合計は、この容積率によって計算される面積を超えることはできません。
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まとめると、2DK55㎡・2LDK60㎡を2棟建てるのに必要な土地の面積は、

①「建蔽率」:50%、「容積率」:100%の場合

・2DK55㎡(約16.5坪) ⇒ 110㎡ ⇒ 33坪
・2LDK60㎡(約18坪) ⇒ 120㎡ ⇒ 36坪

②「建蔽率」:60%、「容積率」:200%の場合

・2DK55㎡(約16.5坪) ⇒ 91.6㎡ ⇒ 27坪
・2LDK60㎡(約18坪) ⇒ 100㎡ ⇒ 30坪

となります。
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ローン支払いを家賃収入でカバーして、実質のローン支払いをタダ同然にするには、土地と建物の取得費をできるだけ安くする必要があります。
もちろん、安ければ安いにこしたことはないのですが、そうそういい土地が安く手に入ることはありません。

そこで、土地を探す場合には一定の目安をもっておく必要があるのです。その目安は「坪単価30万円以下」というものです。

例えば、110㎡(33坪)の土地が1,000万円で販売されていたとします。その場合、

1,000万円÷33坪≒30万円

となり、この土地は坪30万円で売り出されていると分るわけです。

ここ市川・船橋近辺の地価をみてみると、30〜40坪の広さの土地は、坪単価30万円台で売られているものが比較的多くあります。探せば20万円台のものもありますが、数は少ないといえるでしょう。

土地の取得費を安くできればできるほど、ローンの支払いは少なくなりますので、あなたがタダ同然でマイホームを手に入れることに近づくことになります。


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条件①〜③までの条件を整えられたとしても、もう一つおさえておかねばならない条件があります。それは、賃貸需要があり、また、最低でも8万円程度の家賃がとれる地域の土地を選ぶ、ということです。

詳細は後ほど解説しますが、土地と建物を全額ローンで取得した場合のローン返済は11万円ほどになります。(土地・建物及び諸経費を2,700万円、借入期間35年、金利3.5%と仮定)

もしあなたが一方に住み、もう片方の戸建を賃貸した場合、家賃として8万円とれるとすると、

11万円--8万円=3万円

となり、毎月支払うローンは実質3万円となります。家賃が6万円しかとれないとなると、ローンの実質支払い額は5万円となります。

家賃が8万円とるのが難しく、ローンの実質支払い額が3万円以上でも、

「今支払っている家賃より安くなるからいい。」

というのも一つの考え方です。しかし、賃貸に出している戸建部分が空になるような状況も考えておく必要があります。そうなったときに余裕をもっておくためにも、家賃は高くとれる地域で土地を取得した方が安全といえます。(もちろん、家賃が高くとれる地域は土地の地価も高い、ということが難点ですが。)

家賃8万円で賃貸している場合と、家賃6万円で賃貸している場合とを比べると毎月2万円の差がでてきます。1年間で24万円の差がでます。24万円あれば、賃貸部分に2、3ヶ月空きがでたとしてもあせる必要はないと考えることができるのではないでしょうか。


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賃貸部分から家賃収入が得られるとはいえ、賃貸経営をする上では部屋が空き室になったときのことを考えておかねばなりません。条件④ではローンの支払いが11万円になる場合を例としましたが、最低でも毎月10万円程度のローン支払いに耐えられるぐらいの収入はあった方が安全です。

具体的には毎月30万円程度の収入は必要です。年収に直すと360万円です。手取りとして360万円が必要ですので、所得税が控除される前の金額でいうと、450万円以上の年収があることが条件になります。

もちろん、これは目安でしかありません。満室経営を続けていく自信があれば年収が低くても問題はありません。経験とノウハウ、そして努力があれば競争力のある戸建賃貸ですので、満室経営を続けるのはそれほど難しくないといえるでしょう。

続きはこちら→「デュープレックスハウス」の取得ステップ

▼「デュープレックスハウス」の7つのメリットとは?


それではさっそく「デュープレックスハウス」についてみていきたいと思います。まずは「デュープレックスハウス」を取得するメリットについて考えてみましょう。

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片方を賃貸しますので、毎月入居者から家賃を得ることができます。

土地と建物の取得のために3,000万円(土地・戸建2棟・諸経費)のローンを組んだとしましょう。金利3.5%、返済期間35年でみた場合、毎月の返済額は約12万円になります。

あなたが「デュープレックスハウス」の一方に住み、もう片方の戸建を月10万円で賃貸できた場合、実質の支払額は、

12万円 − 10万円 = 2万円

となり、たったの2万円で、広い一戸建のマイホームに住めることになるのです。仮に家賃があまりとれずに8万円でしか賃貸できなかったとしても、

12万円 − 8万円 = 4万円

で、4万円払うだけで戸建に住むことができます。

もしあなたが9万円の家賃を払って賃貸アパートに住んでいるとしましょう。上の例のようにローンの返済が実質月々2万円の支払いですむ場合、

 9万円 − 2万円 = 7万円
で、毎月7万円ものお金を節約できることになるのです。

毎月7万円節約することができれば、年間で84万円もの貯蓄をすることが可能になります。5年で420万円、10年で840万円もの貯蓄額です。

このお金を旅行や趣味に使うのもいいですし、別の収益物件に投資するということも可能になります。

このように、「デュープレックスハウス」なら、家賃やローン負担を軽くしながら土地付のマイホームが手に入り、経済的にもゆとりがでるのです。
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「自宅は欲しいけど、転勤族なのでせっかく購入しても数年で住めなくなってしまうかもしれない・・・」
「将来的に実家のある田舎に帰るので、何も大きなローンを背負ってまでマイホームを買う必要がない。でも、広い戸建には住みたい・・・」

このような悩みも解決することが可能です。

例えば、3,000万円で一戸建てもしくはマンションのマイホームを住宅ローンで購入したとしましょう。金利3.5%、返済期間35年とすると、毎月の返済額は約12万円になります。

毎月12万円ものローンを35年かけて支払っていかなければならないときに、いきなり転勤などになってしまってはたまったものではありません。一時的に12万円で賃貸に出せれば何とか持ち出しは防げますが、12万円もの家賃で借り手が見つかるかどうか、心配ですよね。

また、将来的に実家に帰らなければならないとすれば、大きなローン支払いを抱えること自体が問題点です。

賃貸として入居者を見つけることができるかもしれませんが、ローン支払いが家賃収入を上回ってしまい、負の資産を抱えることにもなりかねません。ましてや、借り手が見つからなければローン支払いが滞ってしまい、せっかくのマイホームを競売にかけられてしまう可能性もあるのです。

しかし、「デュープレックスハウス」(3,000万円で取得。土地・戸建2棟・諸経費込)なら住み替えがとても容易になります。

なぜなら、2戸の戸建をそれぞれ8万円で賃貸できれば、毎月、

8万円 × 2戸 = 16万円

の家賃収入となります。

住宅ローンの返済額は12万円ですので、

 16万円 -- 12万円 = 4万円

で、差額の4万円が毎月の収入となり、ローンを支払うどころか、逆に不動産収入が得られるようになるのです。

もし、1戸あたり10万円で賃貸できるとすれば、

10万円 × 2戸 = 20万円

の家賃収入が得られ、ローン12万円返済しても毎月8万円も手元に残ってくる計算になります。

もし将来的に実家でお住まいになられるのでしたらまるまる8万円が不動産収入として手に入るわけです。

このように住み替えが容易になるのも大きなメリットの一つです。
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「マイホームは買ったとたんに資産価値がなくなり、7割ほどでしか売却できなくなる・・・」

自動車でも何でもそうですが、購入価格には販売経費が含まれているので、購入後、いきなり価値は目減りしてしまいます。

そのため、購入したマイホームを数年後に売却しようとしても、ローン残高が売却価格を上回るというオーバーローンの状態になる可能性が高いといえます。

事実、オーバーローンの状態に陥っている方はあなたの周りにいくらでもいるのです。

住宅ローンで3,000万円のマイホームを購入し、10年後に売却することを考えてみましょう。
金利3.5%、返済期間35年とすると、10年後のローン残高は約2,400万円です。

かといって、2,400万円でマイホームが売却できるわけではありません。仮に2,000万円ほどでしか売却できないとすれば、400万円も損をすることになるのです。

でも、「デュープレックスハウス」なら通常の建物よりも高く売却することができます。<

なぜなら、一方から得られる家賃収入で住宅ローンの実質負担がなくなるという物件は市場で高く評価されるからです。

あなたと同様、「タダ同然で手に入るマイホーム」に魅力を感じる人は多くいるのです。

また、そうした物件の供給がほとんどないことも高く売却することができる理由になります。


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「1棟の建物に入り口2つ」という建物にしておけば、低金利・長期固定金利でメリットのある住宅ローンが使えます。

「えっ?片方を賃貸するのだからアパートローンしか使えないのでは?」

いえ、実は片方を賃貸するとしても住宅ローンを受けることは可能なのです。住宅ローンを受けるには、もちろん自宅として建物を使う、ということが大前提になります。ですので、マイホームとして使う部分に住宅ローンが使えるのは当然ですね。

でも、ある条件を満たせば賃貸するもう一方の戸建部分にも住宅ローンを受けることができるのです。

その条件とはズバリ、「自宅として使う部分が50%以上あること」です。ここでは、ちょうど半分を自宅として使うので、この要件を満たせます。

住宅ローンのメリットはなんといっても、低金利・長期固定金利での借入が可能ということです。

例えば、某都市銀行では35年という超長期間、固定金利3.08%という金利(H20年3月12日現在)でローンを組むことができます。

これから金利が上昇していくとささやかれていますが、そんなときに固定金利でローンが組めることほど安心なことはありません。アパートローンの場合、35年もの期間を選択することすらできません。

アパートローンの場合、借入期間は建物の耐用年数でみられるため、木造であればせいぜい25年が限界です。また、金利についても固定金利にできるのはほとんどの金融機関で10年が限度になります。

賃貸経営をしていく上では、時には空き室がでることもあります。そういったときにも金利が上昇せずに返済額が一定であることは、かなりの安心材料となるのです。
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賃貸経営する上で、大家さんの最大のリスクは、「建てたはいいが、入居者が決まらない」というものです。入居者から家賃がもらえなければ、返済は大家さんの持ち出しで支払わなければならないのです。

でも、半分を自宅として使えば、空室リスクが低くなります。仮に賃貸部分に空がでたとしても、自分がもう半分に住んでいるので全てが空状態になることはないのです。

例えば、3,000万円で「デュープレックスハウス」を手に入れ、一方を家賃10万円で賃貸しているとしましょう。金利3.5%、返済期間35年とすると、毎月の返済額は約12万円です。

毎月10万円の家賃収入がありますので、月々2万円であなたは戸建に住めています。仮に入居者が引越しで賃貸部分が空いてしまうと、あなたの実質支払い額はもちろん12万円です。

でも、賃貸アパートを借りていれば住居費として毎月8、9万円ほどの家賃を支払っているはずです。ローン返済額が12万円になると、確かに3、4万円ほど負担は増えますがそれも入居者が見つかるまでの一時的なものです。

このような一時的な負担は、空室対策をとり、しっかりした不動産業者さんに仲介依頼を熱心に行なうことで空室は必ず埋まっていくものです。
あなたが建物の一方に住んでいることで、この空室対策もじっくりと腰をすえて、時間をかけて行なうことができます。

空室リスクが低くなることも大きなメリットの一つです。


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「不動産投資を行なうときは、価格や利回りだけではなく、よく管理されているかどうかが大事」といわれています。

これは、たとえ価格が安かったり、利回りが高くても、入居者が気持ちよく住んでくれる物件でないと、家賃が長期にわたって安定的に確保できないからです。
入居者は物件の管理体制に敏感です。

ゴミで散らかっていたり、水漏れなどですぐに対応してもらえないと、長く住んでもらえることはありません。すぐに対応できなくても、管理会社なりオーナーなりが入居者からの要望をまずは聞いてあげることが重要なのです。

実際、対応の悪い管理会社はいくらでもありますし、また、オーナーが直接管理している物件でも、本業のせいでなかなか対応できない、というケースは本当に多いのです。

こういった物件は入居者に嫌われ、入居率が落ち、収益のとれない物件となっていきます。

でも、「デュープレックスハウス」なら、あなたはお隣に住んでいるため、入居者からの連絡も受けやすいですし、クレーム等にも対応しやすくなります。物件の管理といっても、特別なことをする必要はありません。

週に何度かゴミ拾いなど掃除を行い、入居者に会ったときに気持ちのよい挨拶をする。

これが一番の物件管理です。水漏れや電気関係で要望がでてきたときも、「通常自分がその部屋で生活していたらどうすべきか?」という視点にたって対応すればよいのです。

家賃の集金についても、お隣に入居者が住んでいるので、そうそう家賃が滞納されることも多くはありません。大家さんが隣に住んでいるということであれば、入居者の方は家賃の入金が遅れると住みにくくなってしまうからです。

また、入居者対応を経験しておけば、次に不動産投資をする場合にその経験を生かし、自分で物件を管理できるようにもなります。「大きな不動産投資をする前に経験を積みたい」という方にはぴったりな投資法といえるでしょう。


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アパート経営だけではなく、事業をしている方はみな、節税をしています。「経費で落とせる」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、サラリーマンとしての収入しかないと、節税しようがありません。

でも、「デュープレックスハウス」で賃貸経営をスタートされると、節税をすることができるようになります。

少し考えてみるだけでもいろいろな節税方法があります。例えば、青色申告することで年間10万円の控除を受けたり、賃貸部分の建物を減価償却し、毎年減価償却費を経費として計上することなどが主な節税方法です。

会社から給料をもらっている場合、給与所得と不動産所得を合算して確定申告することになります。会社からは源泉徴収されていますが、確定申告により所得税の還付を受けることができるようになるのです。

そうした手続きが難しいと考えておられるかもしれませんが、ご安心を。実は「事業開始の届出」「青色申告承認請求書」を税務署へ提出すれば簡単に確定申告できるようになります。
確定申告自体は面倒くさい作業かもしれません。でも、申告書に記入して提出するだけで、数十万円もの還付金が得られる可能性があるのです。

サラリーマンでも節税できるようになるのも大きなメリットの一つです。


続きはこちら→「デュープレックスハウス」における注意点

▼デュープレックスハウスにおける注意点


ただし、これだけ多くのメリットがあるデュープレックスハウスですが、手に入れるに当たってはいくつかの注意点があります。それは、「入居者と隣り合わせになること」「満室経営を続ける必要があること」「世間一般で言うマイホームと比べて狭くなる」の3つです。


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「デュープレックスハウス」では、土地に2戸戸建をたて、一方を賃貸することになります。賃貸する方から家賃がはいってくる、というのは大きなメリットですが、それは同時に、「入居者がお隣さんになる」ことを意味します。

隣の入居者の方もあなたを「大家さん」として接してくることになるでしょう。
「大家さんが隣りに住んでいると、なにかうるさく言われそう・・・」と考える入居者もいるかもしれません。

一方、あなたの方も、「入居者が隣りだと、プライベートまで見られているようで住みにくいな」とお感じになられるかもしれませんね。また、毎月家賃を回収しなければならないので、

「お隣さんに対して家賃を請求するのはちょっと気が引ける・・・。ましてや、万が一滞納なんかがあったときには督促なんてとてもできないよ。」

とお考えになられるかもしれません。

このような意味で入居者と隣り合わせになってしまうことは「デュープレックスハウス」のデメリットといえます。

ただし、もしあなたが入居者がお隣さんになることが何も気にならないようでしたら、特にデメリットとはいえないかもしれません。むしろ、「デュープレックスハウス」のメリット【6】でお話した「管理がしやすい!」というメリットの方が大きいといえるでしょう。

また、家賃の回収にしても、戸建賃貸に入居してくるような方たちは、経験上、一般の入居者に比べて質の高い方(法人借り上げ、家賃補助のある方など)が多いです。そういった方達が滞納する可能性は低いということがいえます。

入居者の視点から考えてみても、お隣に大家さんが住んでいれば、

「大家さんがこんなに近くに住んでいるので滞納なんてできないな。家賃の入金が遅れてしまったら口うるさくいわれそうだから、早めに入金しておこう。」

となるのはないでしょうか。万が一家賃の入金が遅れるにしても、その旨事前に相談にきてくれそうなものです。

「デュープレックスハウス」から得られるメリットから考えれば入居者と隣り合わせになることはさほど大きなデメリットにはならない、ということがいえると思います。


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タダ同然でマイホームを手に入れる方法は、家賃収入を得られることでローンの一部を返済できるから、ということがお分かりいただけているかと思います。

ただし、当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入を得ること自体ができません。 賃貸経営を続けていると、2年に一度、もしくは1年に一度、という頻度で空き室がどうしてもでてきてしまいます。

入居者が転勤によって引っ越すことも考えられますし、よりよい条件のマンションを見つけて引越してしまう、ということもあるでしょう。

入居者から退去の連絡を受けるとすぐに、次の入居者を見つける行動をとらなければならなくなるのです。

これが「デュープレックスハウス」の大きなデメリットといえるでしょう。

「不動産に関してまったく知識がないのに、空がでてしまうとローンの返済で首が廻らなくなってしまうのでは・・・」
「入居募集なんてしたことがない。引越しで空になる場合ももちろんだけど、そもそも建ててからすぐに満室になるかどうか不安・・・。」

とあなたは考えられるかもしれませんね。

でも、ちょっとした方法を身につければ心配はありません。いくらあなたが不動産に関して素人だとしても、後にご紹介する方法を実践すればそれほど苦労することなしに入居者を見つけることができるようになるのです。

一度この方法を身につけてしまえば後は簡単です。何度退去者がでようが同じ方法を使って再び満室にすることができるようになります。むしろ、何度も入居募集を経験することで、空室期間をどんどん短くしていくことができるでしょう。


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一般にマイホームというと、
「広々した庭があり、ウッドデッキがあり、建物は広々4LDK。玄関を入ると吹き抜けになっていて、リビングは広々15畳。もちろん駐車スペースが敷地内にあり、2台も車をとめることができる」

というイメージをお持ちなのではないでしょうか。

でも、残念ながらここでお話している「デュープレックスハウス」では上記のようなものは原則あてはまらない、ということがいえます。

まず、敷地についてですが、ローンがタダ同然になるラインを考えると、どうしても、30坪〜40坪程度の土地になります。

もちろん自己資金を多くいれることができる場合などはより広い土地を購入することができます。でも、ほとんどフルローンで「デュープレックスハウス」を手に入れる場合には、採算を考えるとギリギリ2棟建てられる程度の土地にした方が安全といえるでしょう。

土地が広いにこしたことはありませんが、効率性だけを考えるなら、最低限建物が入る程度の土地を選んだほうが収支がよくなりますよね。
もちろん、駐車スペースがとれる土地であればなおいいです。ただし、広い庭をとったり、ウッドデッキを設置したりするスペースまで作るのは収支を悪化させる原因になります。

また、建物については、それほど広い建物を建てることはできません。敷地が30坪〜40坪ということを考えると、2棟戸建を建てることを考えれば、建物の広さは、1棟当たり、16坪〜18坪となってくることでしょう。16坪といえば、52平方メートルで間取りとしては2DKといったものが考えられます。また、18坪といえば60平方メートルで、間取りとしては2LDK程度があてはまることでしょう。

また、建物の仕様についても注文住宅にあるように間取りを自由に設計してもらったり、特別豪華な仕様にしたりすることはできないと考えてもよいでしょう。

設備をよくすればお金がかかるのはもちろんですが、何より、何度も間取りを変更したりして建築会社と打合せをすることはそれがそのままコストとしてあなたに跳ね返ってくることになるのです。

その意味で「デュープレックスハウス」の建物はある程度企画化された戸建になる、と考えておく必要があります。ただし、企画化されている建物でも、本当に分譲かと見間違うほどの仕様で建築することは十分可能です。
相当特別な仕様や間取りを希望しない限り、通常の賃貸アパートに比べてよりよい生活ができることは間違いありません。
続きはこちら→「デュープレックスハウス」の実際の事例

▼「デュープレックスハウス」の実際の事例


それでは、実際の「デュープレックスハウス」の事例をご紹介していきたいと思います。


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Tオーナーははじめから「デュープレックスハウス」をご要望されておられました。片方を賃貸して、家賃収入により住宅ローンの負担を軽くして住んでいきたいと考えておられたのです。

「他人にローンを肩代わりしてもらって自分は広い戸建に住むというのがどう考えても得です。」

とTオーナーはおっしゃっています。
この戸建賃貸には土地の広さの関係で残念ながら駐車スペースはありません。にもかかわらずなんと家賃10万円の設定で入居者が決まっているのです。
しかも、この入居者が苦労して見つかったのかといえばそうではありません。実は完成前から早めに募集をかけていたのですが、なんと募集開始3日で入居者申込がはいってしまったのです。

申込がはいったときは、まだ外観すらできていない、まったくもって工事中の状態でした。これは、戸建賃貸に対する需要が相当強いことを証明してくれています。
私とTオーナーとでは、

「もっと家賃設定を高くしても、十分決まっていたかもね。」

という話をしているぐらいです。
ここは、駅から歩いて14分もかかりますので、正直賃貸としては避けられるような立地です。しかも駐車スペースなし・・・。

でも、戸建賃貸なら入居者を簡単に見つけられる、ということを証明できる事例となりました。


続きはこちら→「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件とは?

▼「デュープレックスハウス」の取得ステップ


「デュープレックスハウス」を取得するための5つの条件を理解できたら、次はいよいよ取得の具体的ステップです。
これから一つ一つ「デュープレックスハウス」の取得の流れを見ていくことにしましょう!


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■提示される建築費に気をつける!

まずは、何といっても建物をローコストで建てられる建築会社・工務店を見つける必要があります。仕様を落とせばどんな建物も安く建てられる、とお伝えしましたが、先にお話した、「売れる仕様」でローコストで建築する必要があります。

建築費の目安で、

・2DK55㎡(約16.5坪)、700万円(税込)
・2LDK60㎡(約18坪)、800万円(税込)

というようなお話をしましたが、この価格で建築できるのは、相当営業努力とコスト削減を意識し、実践できている工務店だといえます。

ただ、宣伝されている建築費については十分に注意しなければなりません。

あなたは、「坪28万円で建てれます、といわれて話を聞いていたのに、最終的な金額は45万になってしまった・・・」というような話を聞かれたことはないでしょうか。

これは、建築会社の宣伝している価格が引き渡し価格でないのが原因です。例えば、一般的なメーカーやビルダーさんの場合、本体価格、オプション工事、屋外付帯設備工事、照明工事、現場諸経費など打合せを始めるとどんどん価格が高くなり、なければ生活に困るような照明器具なども別になっている場合が多くあります。

建築費の目安としてあげた価格は、あくまで最終的にあなたが支払う金額です。

建築会社から提示される価格を比べる場合、その価格が全てコミの価格であるかどうかをチェックする必要があります。

ただし、基本的に建物の工事費に含まれないものがあることは理解しておかねばなりません。

例えば、
・あなたの要望で商品のグレードを上げる場合(通常のキッチンからIHクッキングヒーターへの変更。ロフトをつける。収納を増やす、など)
・地盤調査の結果、地盤に改良工事が必要になった場合
・敷地内への下水、上水道の引き込み工事費
などが建物の建築工事費に含まれていないものです。

ローコストで建築できる建築会社は、およそ下記のような条件を満たした会社であるはずです。

①モデルハウスをもっていない!
モデルハウスや展示場を作ったり維持したりするには莫大なコストがかかります。このようなコストはすべてあなたが負担していることになるのです。

②お金をかけて広告宣伝をしない!
派手な広告や豪華なパンフレットを使って営業している建築会社もローコストで建築することは不可能です。モデルハウスを作るのと同様、広告にかけられたお金はすべてあなたが負担することになります。

③建物の構造・仕様を規格化している!
注文住宅の場合、家が建つまでには30時間〜50時間もの打合せが必要になるといわれています。当然人件費がかかってきますので、それが建築コストとしてあなたに跳ね返ってくることになります。

ですので、構造や仕様を規格化したプランをもっている建築会社なら、こういった手間を省き、コストを抑えて建築することができることになります。もちろん、あなたも規格化住宅であることを理解しておかねばなりません。

■保証がつけられるかどうか?

ローコストで建築できる建築会社が見つかったとしても、安心はできません。保証をつけてくれる会社かどうかを確認する必要があるのです。

建物を建てる場合、

1.欠陥のある欠陥のある建物が建てられてしまうリスク
⇒建てられてしまってからではもう取り返しがつきません。

2.建物完成後に建築会社が倒産してしまうリスク
⇒主要構造部の瑕疵に関する10年保証が受けられなくなってしまいます。

といったリスクが考えられます。

このリスクを回避する方法はズバリ、住宅の検査・保証を行ってくれる第三者機関の認定を受けた建築会社に依頼することです。

住宅の建築過程をチェックし、住宅の保証をする会社は多くありますが、もっとも有名な第三者機関にJIO(日本住宅保証検査機構)があります。

JIOの検査に合格すると、そのアパートはJIOから10年間の瑕疵保証(※1)を受けることができます。
※1 雨漏りがする、傾きを感じる、などに対する保証。

保証期間中に瑕疵が見つかった場合、JIOから発行されている保証書に基づき、補修工事をしてもらうことが可能です。工事費用については、地盤に起因する瑕疵については全額、建物の構造に起因する瑕疵については約8割、JIOより補助(※2)を受けることができます。
※2 地盤に起因する瑕疵:保証金額=補修にかかる工事費用全額
   建物の構造に起因する瑕疵:保証金額=(瑕疵の修補金額―10万円)×80%

2000年4月から、全ての新築住宅に主要構造部(基礎・壁・柱)や雨水の侵入を防ぐ部分(屋根・外壁など)に関する10年保証が義務づけられました。
ですので、JIOの保証を受ける、受けないにかかわらず、建物を建てた建築会社から10年にわたって保証を受けることができます。

しかし、アパートの完成後、その建築会社が倒産してしまうとあなたは何の保証もなくなってしまいます。JIOの保証を受けていればたとえ建築会社が倒産してしまっても10年保証は継続するのです。

JIOの10年保証を受けるためには建築の各過程においてJIOの検査に合格しなければなりません。

JIOの検査は下記のように5工程に分けて行われます。

1.地盤調査 → 地盤を調査し、地盤の状況に見合う基礎の仕様を指示
2.基礎配筋検査 → 鉄筋の太さや間隔をチェック!
3.構造体検査 → 筋違いはしっかり取り付けられているか、などをチェック!
4.外装下地検査 → 防水処理は適切か、などをチェック!
5.完了検査 → 外装材の継ぎ目やベランダ防水などをチェック!

それぞれの検査に合格しない限り、工事を先に進めることはできません。

ですので、建築会社は建築中、手抜き工事をすることができなくなります。結果として、あなたは優良な建物を手に入れることができるのです。

価格だけで建築会社を決めてしまうのではなく、建物の完成度や保証まで信頼できる建築会社を探すのがベストです。


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建物をローコストで建築できる目処がついたら、次は土地の取得です。

■まずは優先事項を決め、エリアを絞る

まずはじめにしなければならないことは、どのエリアで「デュープレックスハウス」を手に入れるか?を決めることです。単なるマイホームを探す場合のエリア選びと違うのは、賃貸需要のある程度見込めそうなエリアかどうかを考慮しなければならない点です。

一般的に安い土地を探そうと思えばあまり発展していない、さびれたような地域、都心にでるのに不便な地域で探すとすぐに見つかります。ただし、そういったエリアは賃貸需要が乏しい土地であることがほとんどです。

「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件④でお伝えしたように、8万円程度で賃貸できるようなエリアで土地を探す方が安全といえるでしょう。

ではどのようにして賃貸需要のあるなしを判断すればよいのでしょう?

簡単な方法は、インターネット上で「フォレント」などの賃貸情報検索サイトでエリア毎の賃料や供給されている物件数などを調べてみる方法です。これだけでもある程度賃料の相場感のようなものができてきます。

同時に、不動産仲介会社の連絡先も豊富に掲載されていますので、直接電話して聞いてみることが大切です。

「55㎡前後の賃貸アパートを探しているのですが・・・」

と、部屋を探しているふりをして会話していけば、家賃相場やどのような物件が供給されているかなどの詳しい情報を得ることができるでしょう。

あわせて、土地の価格帯のようなものもインターネット上である程度把握することが可能です。リクルート社が提供している「住宅情報ナビ」というサイトでは、売地の情報が大量に掲載されていますので、エリア毎に価格を調べることが可能です。

「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件③で紹介したような坪単価30万円程度の土地を探します。

賃貸需要・土地値を調べていくと同時に、あなたの優先するべき事項も一緒に確定させていきます。戸建2棟のうち、片方はマイホームになるのです。例えば、

「通勤時間は1時間以内にしたい・・・」
「学校や大きいスーパーが近くにあるところに住みたい・・・」
「多少不便でもいいから、静かなところに住みたい・・・」

といったものです。とはいえ、既にお話したとおり、「デュープレックスハウス」を一生の住まい、と考える必要はありません。2世帯とも賃貸として貸し出すことが可能ですので、そのような意味では通常のマイホーム取得のように神経質になる必要はないともいえます。

■土地の情報を多くとり、絞り込む

ある程度エリアを絞ったら、あとは不動産会社に連絡して土地の情報をできるだけ多く集めます。先ほどの「住宅情報ナビ」にもたくさんの不動産会社の連絡先が記載されています。

インターネット上でも資料請求することができますし、電話で図面を送ってもらうこともできます。しつこく電話営業されるのでは?と思うかもしれませんが、インターネットから、電話番号を入力することなく図面を送付してもらうことも可能です。

また、駅などに、フリーペーパーで住宅情報誌が配布されていますので、こちらから土地情報を取得することも容易にできます。

土地の絞り方は、

「デュープレックスハウス」を建てるために必要な土地の広さがあるかどうか?
(「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件とは?で解説)
・価格は予算内か?(STEP1で解説)
という観点でおおまかに絞ります。そのあと、実際の建物が2棟配置できるかどうか、また、駐車スペースはとれるかどうか、などを調べていきます。

例えば、戸建の幅が4.55m、奥行きが8.19mあったとしましょう。(建築業界では、建物の長さは91cmの倍数で表されることがほとんどです。1間=1.82m、半間=91cmです。)

この場合、2棟つなげて建てるのでしたら、少なくとも、

幅4.55m×2棟=9.1m、奥行き8.19m

の土地の広さが必要になるわけです。
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実際には土地の境界と建物の壁までの距離は50cmほど必要です。というのは、建築する場合、足場を組んで施工するため、どうしてもスペースが必要になるためです。

もちろん、ここで取り寄せた図面などに記載されている土地の形や寸法は正確なものではありません。でも、ある程度めぼしをつけることは可能なのです。

この他、建物を建築する場合には、建築基準法上の道路に土地が接していなければなりません。土地の図面などを取り寄せる場合には「この土地は建築可能な土地かどうか?」を必ず確かめるようにしましょう。

また、道路に接している長さが最低2mはないと建物を建てることができませんので、この点も注意が必要です。

■土地を実際に見てみる

ここまでくれば実際に「デュープレックスハウス」を建ててもいいな、と思える土地は2、3に絞られていることでしょう。

今度は実際に土地を調査にいきます。調査といっても難しいことはありません。「自分が住んでみてこの土地は住みやすいかどうか」「住んでみたいと思えるかどうか」という視点で土地を見るだけのことです。
具体的には、
日当たりはどうか?
傾斜はないかどうか?
近くに墓やゴミ処理場などの嫌悪施設はないかどうか?
駅から歩いてどれぐらいかどうか?
近くにスーパーや学校はあるかどうか?
騒音はあるかどうか?
川や崖の近くに位置しないかどうか?
といった観点で土地を眺めてみることが大切です。自分で住んでみたい、と思えない土地の場合、賃貸にだしても借り手が見つからない、というようなことにもなりかねません。


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■融資が引き出せないと絵に描いた餅になってしまう・・・
「ここにデュープレックスハウスを建てたい!」という土地が見つかったらいよいよ融資交渉に進みます。いくらいい土地が見つかり、建物がローコストで手に入るといっても、銀行から融資を引き出せない限り、あなたの計画は絵に描いた餅に終わってしまうのです。

その意味で融資交渉は最も重要なものと言えます。

融資交渉は、建築を依頼する建築会社や土地を仲介してもらう不動産会社に依頼することも可能です。提携している銀行があれば、その銀行に話をもちかけるのが一番早いといえるでしょう。

ただ、自分で融資交渉することも可能ですので、ここではあなた自身が融資申し込みする場合を考えてみましょう。

■融資打診に必要な書類とは?

銀行へ融資を打診するには、いくつかの方法がありますが、一番身近なのが、銀行のHPから申込をする方法です。Web画面からあなたの個人情報を入力したり、購入予定の土地の価格や建物の建築費、借入予定額などを入力して融資の審査を受けることができます。
たいていの場合、これが一次審査となり、この審査に合格すれば2次審査へ、という流れになります。

また、銀行を訪問し、初回から詳細な計画を伝える、という方法もあります。この場合、建物の図面や建築費の明細、土地の情報などを持ち込むと話が前に進みやすくなります。銀行担当者としても、ある程度建物の概要や土地の情報など具体的な情報がないと、銀行内で稟議を通すことができないからです。

どの銀行でも必要になってくる書類は、下記のようなものです。

・源泉徴収票 2期分
・所得証明 2期分
・保険証コピー
・残高証明(他に融資を受けている場合)
・確定申告書 2期分(確定申告している場合)
・事業収支計画書

このうち事業収支計画書は、2棟の戸建のうち1棟を賃貸することから必要になってくる書類です。次ページに掲載している「概算事業収支計画書」がこれに当たります。

■事業収支計画書の読み方及び作成方法
銀行への提出書類というだけではなく、あなた自身が「デュープレックスハウス」を手に入れる上で事業収支を把握しておく必要があります。

下記はエクセルで作成したものです。エクセルが使える方でしたらすぐに作成可能ですので参考にしていただければと思います。
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ここでのあなたの目的は、「土地と建物を取得するのにいったいいくらかかるのか?」「家賃収入とローンの返済額はいくらになるのか?」を把握することです。そして、その上で、「いったいいくらでマイホームに住めることになるのか?」を理解することが最重要課題です。


①建物の建築費

あなたが建築を依頼する建築会社から提示された建築費です。例では55㎡・2DKの戸建を700万円(税込)で2棟建築した場合を想定しています。

②土地代及びその取得にかかる費用

土地の購入費用になります。土地代だけではなく、土地の購入を仲介してもらった不動産業者へ支払う仲介手数料と、土地を取得したことで課税される不動産取得税も事業収支にいれておく必要があります。

・土地の仲介手数料・・・「土地代×3%+6万円」で求めることができます。

・不動産取得税・・・土地購入後、60日以内に支払います。すぐに支払う必要はありませんが、念のため費用として計上しておくのが安全です。

③建物の建設にかかる費用

建物の本体価格に含まれていない工事費やローンを受ける場合の金利負担などの経費を見込みます。建物建築費の20%を見込んでおけばそれ以上経費がかかることはないと思います。

・確認申請料・・・建物を建てる場合には建築確認申請という手続きをしなければなりません。設計士に依頼することになりますが、図面作成費用や手続きの代行費用になります。

・表示登記、保存登記料・・・建物の完成段階で、建物を登記するために必要な費用です。

・水道加入金・・・水道メーターを設置するには、市へ一定のお金を納めなければなりません。市によって金額が異なりますので、水道局への確認が必要です。

・水道分岐工事費・・・敷地内へ水道管を配管するための工事費です。計画段階では一戸あたり30万円の費用を見込んでおけば足ります。実際に詳細をつめていくと、半額ほどになるケースが多いようです。

・下水引込工事費・・・水道分岐工事と同じく、下水管を敷地内に配管するための工事費です。一戸あたり50万円を見込みます。詳細をつめていけば、半額ほどになる可能性があります。敷地全面まで下水管がきていない場合には、浄化槽を設置する必要がありますが、その費用もここでは一戸あたり50万円と見込んでいます。

・火災保険料・・・700万円ほどの戸建ですと、1棟あたり20万円ほどの保険料をみておけば足ります。

・外構費・・・建物の周りの土地をコンクリート敷にするための概算の金額です。建物意外の面積に、坪あたり1万円を見込んでおけば費用として足ります。例は32坪の土地ですので、建物の面積16坪以外の面積は16坪となります。これに1万円をかけると16万円となりますが、こちらが概算の外構費となります。

・金利負担・・・ローンを受けた場合の金利負担です。元本自体は建物完成後からの支払いが可能ですが、金利は借りいれた時点から発生してしまいます。建物完成後は家賃収入から金利を支払うことが可能ですが、建築中の金利はあなたの資金から支払っていく必要があります。ここでは6ヶ月分を費用として見込んでいます。

④事業収支

ここでは2戸とも賃貸した場合の収支を考えます。将来的にあなたが2世帯型戸建賃貸から引っ越してしまう場合でも収支が成り立っていた方が安全な事業計画といえるからです。

例では一戸あたり8万円で賃貸できた場合の収支になっています。土地と建物の取得費は約2,700万円で、仮に借入期間35年、金利3.5%でローンを受けた場合、毎月114,000円の支払いになります。毎月16万円の家賃収入があると毎月あなたのお手元には45,000円ほどの収入が残ることになります。

一方、ここで考えなければならないのは、あなたが一方の戸建に住んだ場合に、ローンの実質支払いはどうなるのか?ということです。この例では、あなたが一方に住み、もう一方を賃貸すると、

・毎月の家賃収入 8万円
・毎月のローン支払い 11.4万円

となりますので、あなたは、月々3.4万円のローンを支払うだけで、マイホームに住めることになります。

家賃がもっと高くとれれば、もっとあなたの支払い額は少なくなります。また、借入ももっと安い金利で融資が受けられれば負担はさらに小さくなります。

■借入期間と金利について

ローンの返済額については下記の表を参考にすることができます。この表は、「1,000万円を借入れた場合に、金利3.5%の場合では返済額は毎月いくらになるか?」をあらわしたものです。

借入れ金額毎月返済額
25年返済30年返済35年返済
1,000万円50,000円44,900円41,300円

例えば、ローン金額が3,000万円で借入期間が35年の場合、

41,300円×3=123,900円

が毎月の返済額になります。銀行へ融資を打診する場合、あらかじめあなたが毎月どの程度の支払いにしたいか?を考えておく必要があります。

続きはこちら→「デュープレックスハウス」を手に入れるために

〜デュープレックスハウスを手に入れるために〜


ここまでで、「デュープレックスハウス」のメリットや取得方法について十分にご理解いただけたのではないでしょうか。ただし、この内容をただ読んだだけでは「デュープレックスハウス」を手に入れることはできません。

残念ながら情報を入手しても、実際に行動に移されるのはほんの一握りの方だけです。

人は72時間以内に実践しないことは一生かかってもしない、と言われています。

・土地の情報を取り寄せてみる
・建築会社の内覧会に参加してみる
・自分と家族がマイホームに住んでいるのをイメージしてみる

どんな小さなことでもかまいません。まずは行動にうつしてみましょう!



もし、
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私たちFPコミュニケーションズもスタッフ一同、あなたの「デュープレックスハウス」の取得を全力でバックアップさせていただきます。


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谷本 真

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