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▼「デュープレックスハウス」の取得ステップ


「デュープレックスハウス」を取得するための5つの条件を理解できたら、次はいよいよ取得の具体的ステップです。
これから一つ一つ「デュープレックスハウス」の取得の流れを見ていくことにしましょう!


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■提示される建築費に気をつける!

まずは、何といっても建物をローコストで建てられる建築会社・工務店を見つける必要があります。仕様を落とせばどんな建物も安く建てられる、とお伝えしましたが、先にお話した、「売れる仕様」でローコストで建築する必要があります。

建築費の目安で、

・2DK55㎡(約16.5坪)、700万円(税込)
・2LDK60㎡(約18坪)、800万円(税込)

というようなお話をしましたが、この価格で建築できるのは、相当営業努力とコスト削減を意識し、実践できている工務店だといえます。

ただ、宣伝されている建築費については十分に注意しなければなりません。

あなたは、「坪28万円で建てれます、といわれて話を聞いていたのに、最終的な金額は45万になってしまった・・・」というような話を聞かれたことはないでしょうか。

これは、建築会社の宣伝している価格が引き渡し価格でないのが原因です。例えば、一般的なメーカーやビルダーさんの場合、本体価格、オプション工事、屋外付帯設備工事、照明工事、現場諸経費など打合せを始めるとどんどん価格が高くなり、なければ生活に困るような照明器具なども別になっている場合が多くあります。

建築費の目安としてあげた価格は、あくまで最終的にあなたが支払う金額です。

建築会社から提示される価格を比べる場合、その価格が全てコミの価格であるかどうかをチェックする必要があります。

ただし、基本的に建物の工事費に含まれないものがあることは理解しておかねばなりません。

例えば、
・あなたの要望で商品のグレードを上げる場合(通常のキッチンからIHクッキングヒーターへの変更。ロフトをつける。収納を増やす、など)
・地盤調査の結果、地盤に改良工事が必要になった場合
・敷地内への下水、上水道の引き込み工事費
などが建物の建築工事費に含まれていないものです。

ローコストで建築できる建築会社は、およそ下記のような条件を満たした会社であるはずです。

①モデルハウスをもっていない!
モデルハウスや展示場を作ったり維持したりするには莫大なコストがかかります。このようなコストはすべてあなたが負担していることになるのです。

②お金をかけて広告宣伝をしない!
派手な広告や豪華なパンフレットを使って営業している建築会社もローコストで建築することは不可能です。モデルハウスを作るのと同様、広告にかけられたお金はすべてあなたが負担することになります。

③建物の構造・仕様を規格化している!
注文住宅の場合、家が建つまでには30時間〜50時間もの打合せが必要になるといわれています。当然人件費がかかってきますので、それが建築コストとしてあなたに跳ね返ってくることになります。

ですので、構造や仕様を規格化したプランをもっている建築会社なら、こういった手間を省き、コストを抑えて建築することができることになります。もちろん、あなたも規格化住宅であることを理解しておかねばなりません。

■保証がつけられるかどうか?

ローコストで建築できる建築会社が見つかったとしても、安心はできません。保証をつけてくれる会社かどうかを確認する必要があるのです。

建物を建てる場合、

1.欠陥のある欠陥のある建物が建てられてしまうリスク
⇒建てられてしまってからではもう取り返しがつきません。

2.建物完成後に建築会社が倒産してしまうリスク
⇒主要構造部の瑕疵に関する10年保証が受けられなくなってしまいます。

といったリスクが考えられます。

このリスクを回避する方法はズバリ、住宅の検査・保証を行ってくれる第三者機関の認定を受けた建築会社に依頼することです。

住宅の建築過程をチェックし、住宅の保証をする会社は多くありますが、もっとも有名な第三者機関にJIO(日本住宅保証検査機構)があります。

JIOの検査に合格すると、そのアパートはJIOから10年間の瑕疵保証(※1)を受けることができます。
※1 雨漏りがする、傾きを感じる、などに対する保証。

保証期間中に瑕疵が見つかった場合、JIOから発行されている保証書に基づき、補修工事をしてもらうことが可能です。工事費用については、地盤に起因する瑕疵については全額、建物の構造に起因する瑕疵については約8割、JIOより補助(※2)を受けることができます。
※2 地盤に起因する瑕疵:保証金額=補修にかかる工事費用全額
   建物の構造に起因する瑕疵:保証金額=(瑕疵の修補金額―10万円)×80%

2000年4月から、全ての新築住宅に主要構造部(基礎・壁・柱)や雨水の侵入を防ぐ部分(屋根・外壁など)に関する10年保証が義務づけられました。
ですので、JIOの保証を受ける、受けないにかかわらず、建物を建てた建築会社から10年にわたって保証を受けることができます。

しかし、アパートの完成後、その建築会社が倒産してしまうとあなたは何の保証もなくなってしまいます。JIOの保証を受けていればたとえ建築会社が倒産してしまっても10年保証は継続するのです。

JIOの10年保証を受けるためには建築の各過程においてJIOの検査に合格しなければなりません。

JIOの検査は下記のように5工程に分けて行われます。

1.地盤調査 → 地盤を調査し、地盤の状況に見合う基礎の仕様を指示
2.基礎配筋検査 → 鉄筋の太さや間隔をチェック!
3.構造体検査 → 筋違いはしっかり取り付けられているか、などをチェック!
4.外装下地検査 → 防水処理は適切か、などをチェック!
5.完了検査 → 外装材の継ぎ目やベランダ防水などをチェック!

それぞれの検査に合格しない限り、工事を先に進めることはできません。

ですので、建築会社は建築中、手抜き工事をすることができなくなります。結果として、あなたは優良な建物を手に入れることができるのです。

価格だけで建築会社を決めてしまうのではなく、建物の完成度や保証まで信頼できる建築会社を探すのがベストです。


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建物をローコストで建築できる目処がついたら、次は土地の取得です。

■まずは優先事項を決め、エリアを絞る

まずはじめにしなければならないことは、どのエリアで「デュープレックスハウス」を手に入れるか?を決めることです。単なるマイホームを探す場合のエリア選びと違うのは、賃貸需要のある程度見込めそうなエリアかどうかを考慮しなければならない点です。

一般的に安い土地を探そうと思えばあまり発展していない、さびれたような地域、都心にでるのに不便な地域で探すとすぐに見つかります。ただし、そういったエリアは賃貸需要が乏しい土地であることがほとんどです。

「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件④でお伝えしたように、8万円程度で賃貸できるようなエリアで土地を探す方が安全といえるでしょう。

ではどのようにして賃貸需要のあるなしを判断すればよいのでしょう?

簡単な方法は、インターネット上で「フォレント」などの賃貸情報検索サイトでエリア毎の賃料や供給されている物件数などを調べてみる方法です。これだけでもある程度賃料の相場感のようなものができてきます。

同時に、不動産仲介会社の連絡先も豊富に掲載されていますので、直接電話して聞いてみることが大切です。

「55㎡前後の賃貸アパートを探しているのですが・・・」

と、部屋を探しているふりをして会話していけば、家賃相場やどのような物件が供給されているかなどの詳しい情報を得ることができるでしょう。

あわせて、土地の価格帯のようなものもインターネット上である程度把握することが可能です。リクルート社が提供している「住宅情報ナビ」というサイトでは、売地の情報が大量に掲載されていますので、エリア毎に価格を調べることが可能です。

「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件③で紹介したような坪単価30万円程度の土地を探します。

賃貸需要・土地値を調べていくと同時に、あなたの優先するべき事項も一緒に確定させていきます。戸建2棟のうち、片方はマイホームになるのです。例えば、

「通勤時間は1時間以内にしたい・・・」
「学校や大きいスーパーが近くにあるところに住みたい・・・」
「多少不便でもいいから、静かなところに住みたい・・・」

といったものです。とはいえ、既にお話したとおり、「デュープレックスハウス」を一生の住まい、と考える必要はありません。2世帯とも賃貸として貸し出すことが可能ですので、そのような意味では通常のマイホーム取得のように神経質になる必要はないともいえます。

■土地の情報を多くとり、絞り込む

ある程度エリアを絞ったら、あとは不動産会社に連絡して土地の情報をできるだけ多く集めます。先ほどの「住宅情報ナビ」にもたくさんの不動産会社の連絡先が記載されています。

インターネット上でも資料請求することができますし、電話で図面を送ってもらうこともできます。しつこく電話営業されるのでは?と思うかもしれませんが、インターネットから、電話番号を入力することなく図面を送付してもらうことも可能です。

また、駅などに、フリーペーパーで住宅情報誌が配布されていますので、こちらから土地情報を取得することも容易にできます。

土地の絞り方は、

「デュープレックスハウス」を建てるために必要な土地の広さがあるかどうか?
(「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件とは?で解説)
・価格は予算内か?(STEP1で解説)
という観点でおおまかに絞ります。そのあと、実際の建物が2棟配置できるかどうか、また、駐車スペースはとれるかどうか、などを調べていきます。

例えば、戸建の幅が4.55m、奥行きが8.19mあったとしましょう。(建築業界では、建物の長さは91cmの倍数で表されることがほとんどです。1間=1.82m、半間=91cmです。)

この場合、2棟つなげて建てるのでしたら、少なくとも、

幅4.55m×2棟=9.1m、奥行き8.19m

の土地の広さが必要になるわけです。
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実際には土地の境界と建物の壁までの距離は50cmほど必要です。というのは、建築する場合、足場を組んで施工するため、どうしてもスペースが必要になるためです。

もちろん、ここで取り寄せた図面などに記載されている土地の形や寸法は正確なものではありません。でも、ある程度めぼしをつけることは可能なのです。

この他、建物を建築する場合には、建築基準法上の道路に土地が接していなければなりません。土地の図面などを取り寄せる場合には「この土地は建築可能な土地かどうか?」を必ず確かめるようにしましょう。

また、道路に接している長さが最低2mはないと建物を建てることができませんので、この点も注意が必要です。

■土地を実際に見てみる

ここまでくれば実際に「デュープレックスハウス」を建ててもいいな、と思える土地は2、3に絞られていることでしょう。

今度は実際に土地を調査にいきます。調査といっても難しいことはありません。「自分が住んでみてこの土地は住みやすいかどうか」「住んでみたいと思えるかどうか」という視点で土地を見るだけのことです。
具体的には、
日当たりはどうか?
傾斜はないかどうか?
近くに墓やゴミ処理場などの嫌悪施設はないかどうか?
駅から歩いてどれぐらいかどうか?
近くにスーパーや学校はあるかどうか?
騒音はあるかどうか?
川や崖の近くに位置しないかどうか?
といった観点で土地を眺めてみることが大切です。自分で住んでみたい、と思えない土地の場合、賃貸にだしても借り手が見つからない、というようなことにもなりかねません。


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■融資が引き出せないと絵に描いた餅になってしまう・・・
「ここにデュープレックスハウスを建てたい!」という土地が見つかったらいよいよ融資交渉に進みます。いくらいい土地が見つかり、建物がローコストで手に入るといっても、銀行から融資を引き出せない限り、あなたの計画は絵に描いた餅に終わってしまうのです。

その意味で融資交渉は最も重要なものと言えます。

融資交渉は、建築を依頼する建築会社や土地を仲介してもらう不動産会社に依頼することも可能です。提携している銀行があれば、その銀行に話をもちかけるのが一番早いといえるでしょう。

ただ、自分で融資交渉することも可能ですので、ここではあなた自身が融資申し込みする場合を考えてみましょう。

■融資打診に必要な書類とは?

銀行へ融資を打診するには、いくつかの方法がありますが、一番身近なのが、銀行のHPから申込をする方法です。Web画面からあなたの個人情報を入力したり、購入予定の土地の価格や建物の建築費、借入予定額などを入力して融資の審査を受けることができます。
たいていの場合、これが一次審査となり、この審査に合格すれば2次審査へ、という流れになります。

また、銀行を訪問し、初回から詳細な計画を伝える、という方法もあります。この場合、建物の図面や建築費の明細、土地の情報などを持ち込むと話が前に進みやすくなります。銀行担当者としても、ある程度建物の概要や土地の情報など具体的な情報がないと、銀行内で稟議を通すことができないからです。

どの銀行でも必要になってくる書類は、下記のようなものです。

・源泉徴収票 2期分
・所得証明 2期分
・保険証コピー
・残高証明(他に融資を受けている場合)
・確定申告書 2期分(確定申告している場合)
・事業収支計画書

このうち事業収支計画書は、2棟の戸建のうち1棟を賃貸することから必要になってくる書類です。次ページに掲載している「概算事業収支計画書」がこれに当たります。

■事業収支計画書の読み方及び作成方法
銀行への提出書類というだけではなく、あなた自身が「デュープレックスハウス」を手に入れる上で事業収支を把握しておく必要があります。

下記はエクセルで作成したものです。エクセルが使える方でしたらすぐに作成可能ですので参考にしていただければと思います。
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ここでのあなたの目的は、「土地と建物を取得するのにいったいいくらかかるのか?」「家賃収入とローンの返済額はいくらになるのか?」を把握することです。そして、その上で、「いったいいくらでマイホームに住めることになるのか?」を理解することが最重要課題です。


①建物の建築費

あなたが建築を依頼する建築会社から提示された建築費です。例では55㎡・2DKの戸建を700万円(税込)で2棟建築した場合を想定しています。

②土地代及びその取得にかかる費用

土地の購入費用になります。土地代だけではなく、土地の購入を仲介してもらった不動産業者へ支払う仲介手数料と、土地を取得したことで課税される不動産取得税も事業収支にいれておく必要があります。

・土地の仲介手数料・・・「土地代×3%+6万円」で求めることができます。

・不動産取得税・・・土地購入後、60日以内に支払います。すぐに支払う必要はありませんが、念のため費用として計上しておくのが安全です。

③建物の建設にかかる費用

建物の本体価格に含まれていない工事費やローンを受ける場合の金利負担などの経費を見込みます。建物建築費の20%を見込んでおけばそれ以上経費がかかることはないと思います。

・確認申請料・・・建物を建てる場合には建築確認申請という手続きをしなければなりません。設計士に依頼することになりますが、図面作成費用や手続きの代行費用になります。

・表示登記、保存登記料・・・建物の完成段階で、建物を登記するために必要な費用です。

・水道加入金・・・水道メーターを設置するには、市へ一定のお金を納めなければなりません。市によって金額が異なりますので、水道局への確認が必要です。

・水道分岐工事費・・・敷地内へ水道管を配管するための工事費です。計画段階では一戸あたり30万円の費用を見込んでおけば足ります。実際に詳細をつめていくと、半額ほどになるケースが多いようです。

・下水引込工事費・・・水道分岐工事と同じく、下水管を敷地内に配管するための工事費です。一戸あたり50万円を見込みます。詳細をつめていけば、半額ほどになる可能性があります。敷地全面まで下水管がきていない場合には、浄化槽を設置する必要がありますが、その費用もここでは一戸あたり50万円と見込んでいます。

・火災保険料・・・700万円ほどの戸建ですと、1棟あたり20万円ほどの保険料をみておけば足ります。

・外構費・・・建物の周りの土地をコンクリート敷にするための概算の金額です。建物意外の面積に、坪あたり1万円を見込んでおけば費用として足ります。例は32坪の土地ですので、建物の面積16坪以外の面積は16坪となります。これに1万円をかけると16万円となりますが、こちらが概算の外構費となります。

・金利負担・・・ローンを受けた場合の金利負担です。元本自体は建物完成後からの支払いが可能ですが、金利は借りいれた時点から発生してしまいます。建物完成後は家賃収入から金利を支払うことが可能ですが、建築中の金利はあなたの資金から支払っていく必要があります。ここでは6ヶ月分を費用として見込んでいます。

④事業収支

ここでは2戸とも賃貸した場合の収支を考えます。将来的にあなたが2世帯型戸建賃貸から引っ越してしまう場合でも収支が成り立っていた方が安全な事業計画といえるからです。

例では一戸あたり8万円で賃貸できた場合の収支になっています。土地と建物の取得費は約2,700万円で、仮に借入期間35年、金利3.5%でローンを受けた場合、毎月114,000円の支払いになります。毎月16万円の家賃収入があると毎月あなたのお手元には45,000円ほどの収入が残ることになります。

一方、ここで考えなければならないのは、あなたが一方の戸建に住んだ場合に、ローンの実質支払いはどうなるのか?ということです。この例では、あなたが一方に住み、もう一方を賃貸すると、

・毎月の家賃収入 8万円
・毎月のローン支払い 11.4万円

となりますので、あなたは、月々3.4万円のローンを支払うだけで、マイホームに住めることになります。

家賃がもっと高くとれれば、もっとあなたの支払い額は少なくなります。また、借入ももっと安い金利で融資が受けられれば負担はさらに小さくなります。

■借入期間と金利について

ローンの返済額については下記の表を参考にすることができます。この表は、「1,000万円を借入れた場合に、金利3.5%の場合では返済額は毎月いくらになるか?」をあらわしたものです。

借入れ金額毎月返済額
25年返済30年返済35年返済
1,000万円50,000円44,900円41,300円

例えば、ローン金額が3,000万円で借入期間が35年の場合、

41,300円×3=123,900円

が毎月の返済額になります。銀行へ融資を打診する場合、あらかじめあなたが毎月どの程度の支払いにしたいか?を考えておく必要があります。

続きはこちら→「デュープレックスハウス」を手に入れるために