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▼デュープレックスハウスにおける注意点


ただし、これだけ多くのメリットがあるデュープレックスハウスですが、手に入れるに当たってはいくつかの注意点があります。それは、「入居者と隣り合わせになること」「満室経営を続ける必要があること」「世間一般で言うマイホームと比べて狭くなる」の3つです。


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「デュープレックスハウス」では、土地に2戸戸建をたて、一方を賃貸することになります。賃貸する方から家賃がはいってくる、というのは大きなメリットですが、それは同時に、「入居者がお隣さんになる」ことを意味します。

隣の入居者の方もあなたを「大家さん」として接してくることになるでしょう。
「大家さんが隣りに住んでいると、なにかうるさく言われそう・・・」と考える入居者もいるかもしれません。

一方、あなたの方も、「入居者が隣りだと、プライベートまで見られているようで住みにくいな」とお感じになられるかもしれませんね。また、毎月家賃を回収しなければならないので、

「お隣さんに対して家賃を請求するのはちょっと気が引ける・・・。ましてや、万が一滞納なんかがあったときには督促なんてとてもできないよ。」

とお考えになられるかもしれません。

このような意味で入居者と隣り合わせになってしまうことは「デュープレックスハウス」のデメリットといえます。

ただし、もしあなたが入居者がお隣さんになることが何も気にならないようでしたら、特にデメリットとはいえないかもしれません。むしろ、「デュープレックスハウス」のメリット【6】でお話した「管理がしやすい!」というメリットの方が大きいといえるでしょう。

また、家賃の回収にしても、戸建賃貸に入居してくるような方たちは、経験上、一般の入居者に比べて質の高い方(法人借り上げ、家賃補助のある方など)が多いです。そういった方達が滞納する可能性は低いということがいえます。

入居者の視点から考えてみても、お隣に大家さんが住んでいれば、

「大家さんがこんなに近くに住んでいるので滞納なんてできないな。家賃の入金が遅れてしまったら口うるさくいわれそうだから、早めに入金しておこう。」

となるのはないでしょうか。万が一家賃の入金が遅れるにしても、その旨事前に相談にきてくれそうなものです。

「デュープレックスハウス」から得られるメリットから考えれば入居者と隣り合わせになることはさほど大きなデメリットにはならない、ということがいえると思います。


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タダ同然でマイホームを手に入れる方法は、家賃収入を得られることでローンの一部を返済できるから、ということがお分かりいただけているかと思います。

ただし、当然のことながら、入居者がいなければ家賃収入を得ること自体ができません。 賃貸経営を続けていると、2年に一度、もしくは1年に一度、という頻度で空き室がどうしてもでてきてしまいます。

入居者が転勤によって引っ越すことも考えられますし、よりよい条件のマンションを見つけて引越してしまう、ということもあるでしょう。

入居者から退去の連絡を受けるとすぐに、次の入居者を見つける行動をとらなければならなくなるのです。

これが「デュープレックスハウス」の大きなデメリットといえるでしょう。

「不動産に関してまったく知識がないのに、空がでてしまうとローンの返済で首が廻らなくなってしまうのでは・・・」
「入居募集なんてしたことがない。引越しで空になる場合ももちろんだけど、そもそも建ててからすぐに満室になるかどうか不安・・・。」

とあなたは考えられるかもしれませんね。

でも、ちょっとした方法を身につければ心配はありません。いくらあなたが不動産に関して素人だとしても、後にご紹介する方法を実践すればそれほど苦労することなしに入居者を見つけることができるようになるのです。

一度この方法を身につけてしまえば後は簡単です。何度退去者がでようが同じ方法を使って再び満室にすることができるようになります。むしろ、何度も入居募集を経験することで、空室期間をどんどん短くしていくことができるでしょう。


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一般にマイホームというと、
「広々した庭があり、ウッドデッキがあり、建物は広々4LDK。玄関を入ると吹き抜けになっていて、リビングは広々15畳。もちろん駐車スペースが敷地内にあり、2台も車をとめることができる」

というイメージをお持ちなのではないでしょうか。

でも、残念ながらここでお話している「デュープレックスハウス」では上記のようなものは原則あてはまらない、ということがいえます。

まず、敷地についてですが、ローンがタダ同然になるラインを考えると、どうしても、30坪〜40坪程度の土地になります。

もちろん自己資金を多くいれることができる場合などはより広い土地を購入することができます。でも、ほとんどフルローンで「デュープレックスハウス」を手に入れる場合には、採算を考えるとギリギリ2棟建てられる程度の土地にした方が安全といえるでしょう。

土地が広いにこしたことはありませんが、効率性だけを考えるなら、最低限建物が入る程度の土地を選んだほうが収支がよくなりますよね。
もちろん、駐車スペースがとれる土地であればなおいいです。ただし、広い庭をとったり、ウッドデッキを設置したりするスペースまで作るのは収支を悪化させる原因になります。

また、建物については、それほど広い建物を建てることはできません。敷地が30坪〜40坪ということを考えると、2棟戸建を建てることを考えれば、建物の広さは、1棟当たり、16坪〜18坪となってくることでしょう。16坪といえば、52平方メートルで間取りとしては2DKといったものが考えられます。また、18坪といえば60平方メートルで、間取りとしては2LDK程度があてはまることでしょう。

また、建物の仕様についても注文住宅にあるように間取りを自由に設計してもらったり、特別豪華な仕様にしたりすることはできないと考えてもよいでしょう。

設備をよくすればお金がかかるのはもちろんですが、何より、何度も間取りを変更したりして建築会社と打合せをすることはそれがそのままコストとしてあなたに跳ね返ってくることになるのです。

その意味で「デュープレックスハウス」の建物はある程度企画化された戸建になる、と考えておく必要があります。ただし、企画化されている建物でも、本当に分譲かと見間違うほどの仕様で建築することは十分可能です。
相当特別な仕様や間取りを希望しない限り、通常の賃貸アパートに比べてよりよい生活ができることは間違いありません。
続きはこちら→「デュープレックスハウス」の実際の事例