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▼「デュープレックスハウス」の7つのメリットとは?


それではさっそく「デュープレックスハウス」についてみていきたいと思います。まずは「デュープレックスハウス」を取得するメリットについて考えてみましょう。

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片方を賃貸しますので、毎月入居者から家賃を得ることができます。

土地と建物の取得のために3,000万円(土地・戸建2棟・諸経費)のローンを組んだとしましょう。金利3.5%、返済期間35年でみた場合、毎月の返済額は約12万円になります。

あなたが「デュープレックスハウス」の一方に住み、もう片方の戸建を月10万円で賃貸できた場合、実質の支払額は、

12万円 − 10万円 = 2万円

となり、たったの2万円で、広い一戸建のマイホームに住めることになるのです。仮に家賃があまりとれずに8万円でしか賃貸できなかったとしても、

12万円 − 8万円 = 4万円

で、4万円払うだけで戸建に住むことができます。

もしあなたが9万円の家賃を払って賃貸アパートに住んでいるとしましょう。上の例のようにローンの返済が実質月々2万円の支払いですむ場合、

 9万円 − 2万円 = 7万円
で、毎月7万円ものお金を節約できることになるのです。

毎月7万円節約することができれば、年間で84万円もの貯蓄をすることが可能になります。5年で420万円、10年で840万円もの貯蓄額です。

このお金を旅行や趣味に使うのもいいですし、別の収益物件に投資するということも可能になります。

このように、「デュープレックスハウス」なら、家賃やローン負担を軽くしながら土地付のマイホームが手に入り、経済的にもゆとりがでるのです。
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「自宅は欲しいけど、転勤族なのでせっかく購入しても数年で住めなくなってしまうかもしれない・・・」
「将来的に実家のある田舎に帰るので、何も大きなローンを背負ってまでマイホームを買う必要がない。でも、広い戸建には住みたい・・・」

このような悩みも解決することが可能です。

例えば、3,000万円で一戸建てもしくはマンションのマイホームを住宅ローンで購入したとしましょう。金利3.5%、返済期間35年とすると、毎月の返済額は約12万円になります。

毎月12万円ものローンを35年かけて支払っていかなければならないときに、いきなり転勤などになってしまってはたまったものではありません。一時的に12万円で賃貸に出せれば何とか持ち出しは防げますが、12万円もの家賃で借り手が見つかるかどうか、心配ですよね。

また、将来的に実家に帰らなければならないとすれば、大きなローン支払いを抱えること自体が問題点です。

賃貸として入居者を見つけることができるかもしれませんが、ローン支払いが家賃収入を上回ってしまい、負の資産を抱えることにもなりかねません。ましてや、借り手が見つからなければローン支払いが滞ってしまい、せっかくのマイホームを競売にかけられてしまう可能性もあるのです。

しかし、「デュープレックスハウス」(3,000万円で取得。土地・戸建2棟・諸経費込)なら住み替えがとても容易になります。

なぜなら、2戸の戸建をそれぞれ8万円で賃貸できれば、毎月、

8万円 × 2戸 = 16万円

の家賃収入となります。

住宅ローンの返済額は12万円ですので、

 16万円 -- 12万円 = 4万円

で、差額の4万円が毎月の収入となり、ローンを支払うどころか、逆に不動産収入が得られるようになるのです。

もし、1戸あたり10万円で賃貸できるとすれば、

10万円 × 2戸 = 20万円

の家賃収入が得られ、ローン12万円返済しても毎月8万円も手元に残ってくる計算になります。

もし将来的に実家でお住まいになられるのでしたらまるまる8万円が不動産収入として手に入るわけです。

このように住み替えが容易になるのも大きなメリットの一つです。
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「マイホームは買ったとたんに資産価値がなくなり、7割ほどでしか売却できなくなる・・・」

自動車でも何でもそうですが、購入価格には販売経費が含まれているので、購入後、いきなり価値は目減りしてしまいます。

そのため、購入したマイホームを数年後に売却しようとしても、ローン残高が売却価格を上回るというオーバーローンの状態になる可能性が高いといえます。

事実、オーバーローンの状態に陥っている方はあなたの周りにいくらでもいるのです。

住宅ローンで3,000万円のマイホームを購入し、10年後に売却することを考えてみましょう。
金利3.5%、返済期間35年とすると、10年後のローン残高は約2,400万円です。

かといって、2,400万円でマイホームが売却できるわけではありません。仮に2,000万円ほどでしか売却できないとすれば、400万円も損をすることになるのです。

でも、「デュープレックスハウス」なら通常の建物よりも高く売却することができます。<

なぜなら、一方から得られる家賃収入で住宅ローンの実質負担がなくなるという物件は市場で高く評価されるからです。

あなたと同様、「タダ同然で手に入るマイホーム」に魅力を感じる人は多くいるのです。

また、そうした物件の供給がほとんどないことも高く売却することができる理由になります。


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「1棟の建物に入り口2つ」という建物にしておけば、低金利・長期固定金利でメリットのある住宅ローンが使えます。

「えっ?片方を賃貸するのだからアパートローンしか使えないのでは?」

いえ、実は片方を賃貸するとしても住宅ローンを受けることは可能なのです。住宅ローンを受けるには、もちろん自宅として建物を使う、ということが大前提になります。ですので、マイホームとして使う部分に住宅ローンが使えるのは当然ですね。

でも、ある条件を満たせば賃貸するもう一方の戸建部分にも住宅ローンを受けることができるのです。

その条件とはズバリ、「自宅として使う部分が50%以上あること」です。ここでは、ちょうど半分を自宅として使うので、この要件を満たせます。

住宅ローンのメリットはなんといっても、低金利・長期固定金利での借入が可能ということです。

例えば、某都市銀行では35年という超長期間、固定金利3.08%という金利(H20年3月12日現在)でローンを組むことができます。

これから金利が上昇していくとささやかれていますが、そんなときに固定金利でローンが組めることほど安心なことはありません。アパートローンの場合、35年もの期間を選択することすらできません。

アパートローンの場合、借入期間は建物の耐用年数でみられるため、木造であればせいぜい25年が限界です。また、金利についても固定金利にできるのはほとんどの金融機関で10年が限度になります。

賃貸経営をしていく上では、時には空き室がでることもあります。そういったときにも金利が上昇せずに返済額が一定であることは、かなりの安心材料となるのです。
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賃貸経営する上で、大家さんの最大のリスクは、「建てたはいいが、入居者が決まらない」というものです。入居者から家賃がもらえなければ、返済は大家さんの持ち出しで支払わなければならないのです。

でも、半分を自宅として使えば、空室リスクが低くなります。仮に賃貸部分に空がでたとしても、自分がもう半分に住んでいるので全てが空状態になることはないのです。

例えば、3,000万円で「デュープレックスハウス」を手に入れ、一方を家賃10万円で賃貸しているとしましょう。金利3.5%、返済期間35年とすると、毎月の返済額は約12万円です。

毎月10万円の家賃収入がありますので、月々2万円であなたは戸建に住めています。仮に入居者が引越しで賃貸部分が空いてしまうと、あなたの実質支払い額はもちろん12万円です。

でも、賃貸アパートを借りていれば住居費として毎月8、9万円ほどの家賃を支払っているはずです。ローン返済額が12万円になると、確かに3、4万円ほど負担は増えますがそれも入居者が見つかるまでの一時的なものです。

このような一時的な負担は、空室対策をとり、しっかりした不動産業者さんに仲介依頼を熱心に行なうことで空室は必ず埋まっていくものです。
あなたが建物の一方に住んでいることで、この空室対策もじっくりと腰をすえて、時間をかけて行なうことができます。

空室リスクが低くなることも大きなメリットの一つです。


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「不動産投資を行なうときは、価格や利回りだけではなく、よく管理されているかどうかが大事」といわれています。

これは、たとえ価格が安かったり、利回りが高くても、入居者が気持ちよく住んでくれる物件でないと、家賃が長期にわたって安定的に確保できないからです。
入居者は物件の管理体制に敏感です。

ゴミで散らかっていたり、水漏れなどですぐに対応してもらえないと、長く住んでもらえることはありません。すぐに対応できなくても、管理会社なりオーナーなりが入居者からの要望をまずは聞いてあげることが重要なのです。

実際、対応の悪い管理会社はいくらでもありますし、また、オーナーが直接管理している物件でも、本業のせいでなかなか対応できない、というケースは本当に多いのです。

こういった物件は入居者に嫌われ、入居率が落ち、収益のとれない物件となっていきます。

でも、「デュープレックスハウス」なら、あなたはお隣に住んでいるため、入居者からの連絡も受けやすいですし、クレーム等にも対応しやすくなります。物件の管理といっても、特別なことをする必要はありません。

週に何度かゴミ拾いなど掃除を行い、入居者に会ったときに気持ちのよい挨拶をする。

これが一番の物件管理です。水漏れや電気関係で要望がでてきたときも、「通常自分がその部屋で生活していたらどうすべきか?」という視点にたって対応すればよいのです。

家賃の集金についても、お隣に入居者が住んでいるので、そうそう家賃が滞納されることも多くはありません。大家さんが隣に住んでいるということであれば、入居者の方は家賃の入金が遅れると住みにくくなってしまうからです。

また、入居者対応を経験しておけば、次に不動産投資をする場合にその経験を生かし、自分で物件を管理できるようにもなります。「大きな不動産投資をする前に経験を積みたい」という方にはぴったりな投資法といえるでしょう。


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アパート経営だけではなく、事業をしている方はみな、節税をしています。「経費で落とせる」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、サラリーマンとしての収入しかないと、節税しようがありません。

でも、「デュープレックスハウス」で賃貸経営をスタートされると、節税をすることができるようになります。

少し考えてみるだけでもいろいろな節税方法があります。例えば、青色申告することで年間10万円の控除を受けたり、賃貸部分の建物を減価償却し、毎年減価償却費を経費として計上することなどが主な節税方法です。

会社から給料をもらっている場合、給与所得と不動産所得を合算して確定申告することになります。会社からは源泉徴収されていますが、確定申告により所得税の還付を受けることができるようになるのです。

そうした手続きが難しいと考えておられるかもしれませんが、ご安心を。実は「事業開始の届出」「青色申告承認請求書」を税務署へ提出すれば簡単に確定申告できるようになります。
確定申告自体は面倒くさい作業かもしれません。でも、申告書に記入して提出するだけで、数十万円もの還付金が得られる可能性があるのです。

サラリーマンでも節税できるようになるのも大きなメリットの一つです。


続きはこちら→「デュープレックスハウス」における注意点