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▼「デュープレックスハウス」を手に入れるための条件とは?


これまで「デュープレックスハウス」の考え方、需要そして実際の事例についてみてきました。

「それじゃ、具体的にはどうやったらそんなにすごい戸建賃貸を手に入れることができるの?」

それをこれから解説するのですが、その前にどうしても理解していただきたいことがあります。

それは、「デュープレックスハウス」を手に入れるための5つの条件です。この条件をおさえないままに戸建賃貸を取得しようとしても、なかなかうまくはいきません。


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タダ同然でマイホームを手に入れるには、まず、その建物自体をローコストで建築する必要があります。しかも、戸建賃貸として満室稼動させ、かつ、長期間入居してもらうためには、建物の仕様をある程度良いものにしておく必要があります。

また、広さと間取りについては、最低2DKで55㎡はほしいところです。今は狭い間取りから、よりゆとりのある間取りが好まれています。ですので、LDKができるだけ広い間取りとすることが必要です。

建物は大きくすればするほど建築費が高くなってしまいます。ですので、貸せる最低限度の面積にとどめておき、建築費を下げることが大切です。

・2DK55㎡(約16.5坪)、約700万円
・2LDK60㎡(約18坪)、約800万円

といった建築費が目安です。(余談ですが、というのは不動産業界で一般的に使われる広さの単位で、1坪=約3.3㎡です。平方メートルを坪に変換する場合には、0.3025という数字をかけると坪数になります。不動産業界では広さの単位を坪で表記する場合が多いので、知っておくと便利です。)

ただ、ローコストといっても、仕様は分譲の戸建・マンションと同程度にしておかなければなりません。システムキッチンや建具、バス、シャンプードレッサー等、分譲の戸建に備え付けられているような仕様とするのです。

極端な話、仕様をどんどん下げていけば建物の建築費はいくらでも下げることができます。
しかし、それでは肝心の入居者を見つけること自体が難しくなってしまうのです。また、あなたもマイホームとして片方の戸建を使うのですから、仕様はある程度のものがついていた方がいいですよね。

また、売れる仕様としておくことで、先にお話した、住み替えが自由になるという「デュープレックスハウス」のメリットが最大限活かせることになるのです。仕様を分譲用の戸建・マンションと同程度にしておけば、仮に「デュープレックスハウス」を売却する場合にも、高く売却できる可能性がでてきます。

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条件①で一戸当たりの建物の広さが最低55㎡は必要だとお伝えしました。この広さを考えると、建築するのに最低必要な土地の広さがみえてきます。

土地には、「この土地にはこれぐらいの広さ・大きさまでの建物なら建ててもいいよ。」という上限が定められています。ですので、必要な建物の広さがわかれば、逆算して必要な土地の広さを求めることができる、というわけです。

厳密には設計士に依頼して実際に土地に想定している建物が配置できるかどうかを調査してもらう必要がありますが、この段階ではそこまでする必要はありません。

今の段階では、「建蔽率」「容積率」という用語だけ理解しておけば、土地を選別できるようになります。

■「建蔽率」「容積率」とは?

それでは、「建蔽率」「容積率」の言葉の意味を解説します。

・建蔽率
建物の建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。一言でいえば建物の1階部分に使える面積の制限のことです。

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・容積率
建物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合のことをいいます。一言でいえば1Fと2Fの面積をあわせたものです。建物の各階の床面積の合計は、この容積率によって計算される面積を超えることはできません。
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まとめると、2DK55㎡・2LDK60㎡を2棟建てるのに必要な土地の面積は、

①「建蔽率」:50%、「容積率」:100%の場合

・2DK55㎡(約16.5坪) ⇒ 110㎡ ⇒ 33坪
・2LDK60㎡(約18坪) ⇒ 120㎡ ⇒ 36坪

②「建蔽率」:60%、「容積率」:200%の場合

・2DK55㎡(約16.5坪) ⇒ 91.6㎡ ⇒ 27坪
・2LDK60㎡(約18坪) ⇒ 100㎡ ⇒ 30坪

となります。
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ローン支払いを家賃収入でカバーして、実質のローン支払いをタダ同然にするには、土地と建物の取得費をできるだけ安くする必要があります。
もちろん、安ければ安いにこしたことはないのですが、そうそういい土地が安く手に入ることはありません。

そこで、土地を探す場合には一定の目安をもっておく必要があるのです。その目安は「坪単価30万円以下」というものです。

例えば、110㎡(33坪)の土地が1,000万円で販売されていたとします。その場合、

1,000万円÷33坪≒30万円

となり、この土地は坪30万円で売り出されていると分るわけです。

ここ市川・船橋近辺の地価をみてみると、30〜40坪の広さの土地は、坪単価30万円台で売られているものが比較的多くあります。探せば20万円台のものもありますが、数は少ないといえるでしょう。

土地の取得費を安くできればできるほど、ローンの支払いは少なくなりますので、あなたがタダ同然でマイホームを手に入れることに近づくことになります。


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条件①〜③までの条件を整えられたとしても、もう一つおさえておかねばならない条件があります。それは、賃貸需要があり、また、最低でも8万円程度の家賃がとれる地域の土地を選ぶ、ということです。

詳細は後ほど解説しますが、土地と建物を全額ローンで取得した場合のローン返済は11万円ほどになります。(土地・建物及び諸経費を2,700万円、借入期間35年、金利3.5%と仮定)

もしあなたが一方に住み、もう片方の戸建を賃貸した場合、家賃として8万円とれるとすると、

11万円--8万円=3万円

となり、毎月支払うローンは実質3万円となります。家賃が6万円しかとれないとなると、ローンの実質支払い額は5万円となります。

家賃が8万円とるのが難しく、ローンの実質支払い額が3万円以上でも、

「今支払っている家賃より安くなるからいい。」

というのも一つの考え方です。しかし、賃貸に出している戸建部分が空になるような状況も考えておく必要があります。そうなったときに余裕をもっておくためにも、家賃は高くとれる地域で土地を取得した方が安全といえます。(もちろん、家賃が高くとれる地域は土地の地価も高い、ということが難点ですが。)

家賃8万円で賃貸している場合と、家賃6万円で賃貸している場合とを比べると毎月2万円の差がでてきます。1年間で24万円の差がでます。24万円あれば、賃貸部分に2、3ヶ月空きがでたとしてもあせる必要はないと考えることができるのではないでしょうか。


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賃貸部分から家賃収入が得られるとはいえ、賃貸経営をする上では部屋が空き室になったときのことを考えておかねばなりません。条件④ではローンの支払いが11万円になる場合を例としましたが、最低でも毎月10万円程度のローン支払いに耐えられるぐらいの収入はあった方が安全です。

具体的には毎月30万円程度の収入は必要です。年収に直すと360万円です。手取りとして360万円が必要ですので、所得税が控除される前の金額でいうと、450万円以上の年収があることが条件になります。

もちろん、これは目安でしかありません。満室経営を続けていく自信があれば年収が低くても問題はありません。経験とノウハウ、そして努力があれば競争力のある戸建賃貸ですので、満室経営を続けるのはそれほど難しくないといえるでしょう。

続きはこちら→「デュープレックスハウス」の取得ステップ